segunda-feira, 28 de setembro de 2009

Do valor do ponto comercial (Imobiliário)


A exploração comercial (de venda ou comércio de serviços) em função do estabelecimento pode gerar valores substantivos, que se agregam ao local do estabelecimento. O que se denomina “o valor do ponto comercial”.

Para que se caracterize a locação não-residencial, deverão ser atendidos certos requisitos da lei (Lei de locação), cabendo ao locatário a prerrogativa de pleitear a renovação compulsória do contrato.

São os requisitos:

. Ser o locatário empresário. Deve ter empresa, com CNPJ e inscrição municipal, explorando a atividade que deseja instalar no local;

. A locação deve ser contratada por tempo determinado, no mínimo por cinco anos, admitida a soma dos prazos de contratos sucessivamente renovados por acordo amigável. Soma esta, que pode ser feita pelo sucessor ou cessionário do locatário. (STF, Súmula 482);

. O locatário deve-se encontrar na exploração do mesmo ramo de atividade econômica pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos, à data da propositura da ação renovatória. Requisito que a lei cria tendo em vista a necessidade de um tempo de estabelecimento em certo ponto para que este agregue valor minimamente apreciável à empresa lá explorada.

Atendidos esses requisitos, a lei tutela o valor agregado, concedendo o direito à renovação compulsória do seu contrato pelo uso de um mesmo ponto por um determinado lapso de tempo.

Não havendo a renovação da locação por forma amigável, e para manter a garantia do ponto comercial será necessário propor a ação renovatória, cujo prazo decadencial é de um ano e seis meses após o término do contrato de locação.

O direito ao ponto, e por consequência o direito à renovação, todavia, é relativo, já que a lei ordinária não pode reconhecê-lo em detrimento do direito de propriedade do locador. Pode o locador, desinteressado na renovação, suscitar as exceções (previstas em lei, ou de fato) de retomada da propriedade. Caso o locatário seja impedido de renovar a locação em virtude da tutela constitucional, poderá em determinadas hipóteses, ser indenizado pelo valor que acresceu ao bem. Justifica-se tal fato, também, pelo princípio do enriquecimento ilícito do locador, sem justa causa.

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